本页提供的信息与已经或关心支付安大略外国买家房地产税，或非居民

海外买家税（“NRST“）的人群有关。

什么是Non-Resident Speculation Tax(海外买家税)？

NRST 是安大略省对某些外国房地产买家征收的 新税。 NRST 适用于所有在2017 年4月 21 日或者之后成交，并受影响的外国房地产买家（“成交“指的是签署买卖协议后发生的 正式产权转移）。由于多伦多独立屋的平均价格在 150万左右，如果外国买家 在 2017 年 4 月 21 日之后购买，可能需要支付超过 20 万的 NRST 。但是，如果在 2017年4月20日之前签署有约束力购买协议的买家，将不需要支付NRST。

NRST 通常将通过买方的房地产律师支付。它除了适用于安大略省销售的省土地转让税（以及多伦多市的土地转让税），同时也在交割时支付。这对于那些不怀好意的投机者来说是个大麻烦，因为那些投机者无法获得额外的成交资金。

安大略省为什么要实施NRST?

安大略省政府表示，由于对住房市场迅速上涨的价格感到担忧，所以实施 NRST。声明施行NRST的目的是为了阻止安大略省住房市场的投机行为，特别是外国买家。用财政部长在2017年4月 27日介绍本省预算案时的话来说。 “政府担心非本地投资者——那些并非在安大略省常住的人群——购买安大略省房屋的主要目的是为了投机。“有趣的是，该省没有做任何的统计数据来支持NRST的实施。 

我必须支付NRST吗？

启用NRST的立法已于2017年6月1日通过并且正式成为法律（关注Thang Tax Law在Linkedin 上的最新动态）。该法律的措辞很宽泛，无论外国买家是直接购买、通过公司购买，还是使用加拿大公民或永久居民持有产权购买，都会被视为违法从而被逮捕。

如果您对以下三个问题的答案都做肯定回答，那您可能需要支付NRST。

问题1：你是外国实体还是外国实体的受托人（“应税受托人“）？

  • 如果您不是加拿大公民或加拿大移民法规定的永久居民，那么您就是“外国实体“。这与普通的加拿大居民税务目的不同。
  • 外国实体包括：未在加拿大注册的公司（ 在加拿大股票交易所上市的上市公司除外）、在加拿大注册但由外国实体全部或部分控制的公司，以及为了所得税目的由外国实体直接或间接控制的公司。这既指法律上的（股份所有者）控制，也指事实上的（事实）控制，后者可能很难确定。
  • 如果你是一个“外国实体”，并且为其他人（即受益人）持有财产所有权，那么你就是一个应税受托人。 如果你是加拿大公民、加拿大永久居民，或者是为“外国实体“受益人持有产权信托的公司，那么你也是应税受托人（广泛持 有的投资工具，如房地产投资信托的受托人除外）。

这些规定有可能让买家措手不及。该省举例如下：

如果住宅财产转让给四个受让人，其中一个是获得土地份额的“外国实体“， 则NRST将适用于转让代价价值的100%

换句话说，一个外国实体“玷污“了购买行为，使整个价格都要缴纳NRST。您作为加拿大公民买家，与外国实体共同承担支付NRST的责任。那么你认为政府更可能找谁算账？因此，如果您与其他人（除您的配偶外—见下面的豁免）一起购买房产，请检杳他们是否是外国实体、外国公司或应税受托人。需要有人在产权上有资格获得融资的买家，应该就这个人是外国实体的后果获得法律建议。

请注意， NRST 也适用于未登记并向外国买家转让实益权益的情况。例如加拿大公民最初购买房产时不需要支付NRST，随后将实益权益给予外国实体，而不将其列入产权，就可能发生这种情况。

为了协助执行NRST，政府规定在2017年5月5日之后，必须提供一份关于（除其他外）买家的公民身份、移民身份以及任何实际所有人信息的声明。需要提供这份声明才能完成购买。

问题二：您购买的是6套以下的住宅楼盘吗？

  • NRST 适用于购买包含至少一个但不超过6 个单户住宅的住宅物业，如独立式和半独立式房屋、联排别墅和公寓单位。
  • 这也包括双拼、三拼、四拼、五拼和六拼。同时购买6个以上单位的买家，例如，购买一个公寓的多个单位，应就是否适用NRST获得法律咨询。
  • NRST 不适用于多住宅出租公寓、农业用地或商业用地。

问题三：您是在大金马蹄区域内购买吗？

  • 所谓 GGHA 是指多伦多周边由下列城镇和城市组成的广大地区。 布兰特、杜芬、达勒姆、哈尔迪曼德、哈尔顿、汉密尔顿、卡瓦塔湖、尼亚加拉、诺森伯兰、皮尔、彼得伯勒、辛科、多伦多、滑铁卢、惠灵顿和约克。

安大略省最新的15%海外买家税将适用于多伦多及周边地区的一些房地产销售，这些区域被称为大金马蹄区。

是否有任何豁免？

有豁免权。购买时为难民的外国实体购买者可免于购买。购买时根据安大略省特殊移民计划被确认为“被提名人“的外国实体也可以豁免，条件是该房产将作为他们的主要住所。这些豁免方式并不适用于大多数购房者。

配偶豁免可能对大多数外国买家更有意义。如果一个外国实体与加拿大公民、 永久居民、难民或免于缴纳NRST的被提名人的配偶共同购买房产，则适用此规定（目前尚不清楚共同的意思是指“联合租赁“还是“共同租赁“，这是合法持有产权的两种不同方式）。

如果我支付了 NRST,是否有回扣？

有回扣。如果是外国实体，可对所支付的 NRST 进行退税（连本带利）。

  • 在购买后四年内成为加拿大公民或永久居民；
  • 或者本人是一个从购买之日起在合格的学术机构注册至少两年的全日制学生；
  • 又或者自购买之日起在安大略省合法全职工作连续一年；

为了有资格获得退税，外国实体必须专门持有该房产，或专门与其配偶一同持有该房产。 该房产还必须在该期间内作为外国实体（如果适用，也包括其配偶）的主要住所。

根据联邦所得税和商品及服务税/HST有关不动产问题的经验，外国实体必须有足够的文件证明他们有资格获得退税。

退税有最后的截止日期。如果您符合以上或者其他条件，您可能需要尽快行动，否则可能会错过最后期限。

 

我在哪里可以得到帮助？

如果您担心NRST适用于您或您的客户，或希望得到退税或退款的帮助，请 联系Triple J Canada 进行咨询。我们是一家位于多伦多的会计事务所，我们致力于帮助客户解决税务问题。