JJJCanada作为一家经常服务于地产经纪的公司，我们有一些独特的经验。我们经常帮助房地产经纪人税收减免。有类似经历的可不多，这就解释了，为什么每个纳税季我们的房地产代理客户总是特别多。让我们来谈谈你在这里的原因: 你想让你的口袋和银行账户远离加拿大税务局(CRA)。

平时的记账和税务方面的习惯

接下来是一些重要的一般报税贴士，你可以按照下面列出的一些建议来做。

-在你开始你的房地产职业生涯之前，与会计专业人士见面，这样你就知道要注意什么。你应该保留收据吗?多长时间?和哪一个?你的大部分问题都可以在一个小时的咨询中得到解答。

保持各种的调理，齐全。

这似乎是一个简单的任务，但每年我都遇到许多房地产经纪人和经纪人，他们丢失了文件，不能自信地统计所有的费用，并难以提供他们的索赔的证据。创建一个系统——无论是每月或每季度把你的各种开支分类(信封、文件夹等)，还是把数据输入电子表格。你前期做得越多，年终就会越轻松。考虑使用在线工具，如Wave会计、Xero在线会计软件或Freshbooks来跟踪你的支出——问我们怎么做!除了在纳税季节省你的时间之外，如果你被选中进行审计，CRA代理可能会对你能如此迅速地提供所需的文件印象深刻，这可能对你有利。

不要忘记你收集的GST/HST 收据

这不是你的!谨慎的做法是把每一张佣金支票上收取的所有商品及服务税(GST) /商品及服务税(HST)收起来，以确保你在缴税时有足够的资金汇入CRA。如果你在年底欠下较少的商品及服务税，则将未汇往CRA的剩余商品及服务税视为奖金。我看到很多代理人花了他们全年收集的商品及服务税，导致了很多利息和罚款，因为他们最后支付晚了。

-设立一个独立的业务银行帐户，作为佣金收入和支出的主要帐户。

这有助于区分业务支出和个人支出，但更重要的是，如果您被选中进行审计，CRA不会审查您的所有个人活动。

可以抵税和税收减免的地方

通过快速搜索谷歌或与一些有经验的房地产经纪人交谈，你可能会对通常可扣除的费用类型有一种感觉。除了所有的标准费用(广告和促销，餐饮，每月的经纪费用，TREB/RECO/OREA/CREA费用，等等)，我想我应该挑选一些我被问到最多的扣除额:

佣金回扣:

随着加拿大(尤其是温哥华和多伦多)的房地产价格飙升，买卖双方的客户经常要求他们的经纪人在佣金上有所减免——要么帮助支付交易成本，要么可能进行翻修，或者在交易结束后减少他们的抵押贷款余额。佣金回扣是100%扣除给房地产代理。房地产经纪人必须记住，他们必须保留他们收取的全部佣金，只提供回扣，扣除GST/HST。

如果购买/出售的物业是主要住宅，捐赠人就没有什么可担心的。如果购买/出售的房产是投资性房产，退税会涉及税收问题，这超出了本文的讨论范围——但长话短说，它会增加该房产的资本收益(如果有的话)。

房地产课程的学费

这里其实涉及到两种不同的税种:

  • 你可以在你的个人纳税申报表(更具体地说，是Schedule 11) 中包括学费支出作为学费抵免。这是一种税收抵免，而不是一种费用，尽管它可能会节省税收，但如果它被包括在您的个人纳税申报单上的业务收入和费用表(Schedule T2125 -Statement of Business Activities)中，它给纳税人带来的好处不如直接费用多。
  • 你可以在个人纳税申报单(更具体地说，是Schedule T2125) 中将学费作为实际支出包括在内。一旦你成为一名活跃的房地产经纪人，你的个人纳税申报单上的Schedule T2125 将被用来向CRA报告你所有的佣金收入和支出。当一项费用包括在这个时间表中，纳税人的利益要比上面的第1种情况大得多，因为它是房地产经纪人的全部费用，扣除和冲销他们的佣金收入

那你应该怎么做?在注册成为一个房地产经纪人之前，你的学费课程应该被记录为tuition credit 学费学分。注册后，你就变成公司了，那么你的学费应该包括在Schedule T2125 中，这样你就可以全额扣除。为什么? 如果你的纳税申报单是由CRA审计的，你把你的学费作为费用，而不是学分，而且你还没有注册成为一个房地产经纪人，他们可能会有问题。

作为一个企业，你可以扣除任何有助于你产生收入的费用，课程就是其中之一。也就是说，在你的早期学习中，你不知道你是否能完成所有的课程，甚至不知道你是否能在经纪公司注册成为一名房地产经纪人。CRA可能会发现你在建立企业之前试图扣除费用这一事实存在问题。

车辆购买用的 GST/HST:

跟踪您在房地产活动和开支中产生的GST/HST可以节省大量的税收。您可能知道也可能不知道，您收取的任何商品及服务税(GST/HST)扣除您所花费的任何商品及服务税(GST/HST)均须汇往CRA。

因此，您用于商业的GST/HST支出越多，汇到CRA的金额就越少。不幸的是，当所购买的商品并非完全用于商业时，商品及服务税(GST)和商品及服务税(HST)的规定就不那么简单了。由于你在车辆购买上的商品及服务税(GST/HST)通常是很重要的，所以你必须正确地处理这个问题。

如果车辆用于商业用途的比例为90%或以上，CRA将允许您在提交GST/HST备案时将车辆购买时产生的所有商品服务税/商品服务税包括在内;如果车辆用于商业用途的比例为10%或以下，CRA将不允许在提交备案时提交任何商品服务税/商品服务税。如果您的使用介于两者之间，则必须使用一个公式来计算您可以索赔的商品及服务税/商品及服务税金额。我们已经看到许多房地产经纪人错过了这些扣除，所以强烈建议与税务专业人士谈谈。

很多支出都可以开成商业支出

大部分地产经纪都可以成立Home office. Home office里面买的东西都可以商业支出：电脑，打印机，。当然，其他的公司费用也是常见的抵税支出，比如外面的办公室租金，律师咨询费，出行费用，业务拓展所需要的广告宣传等等。

其他的税务知识点

-如果在任何一年你需要交$3,000以上的商品及服务税/高速税，那你必须在下一年按季度分期支付商品及服务税/高速税(相当于你在前一年应付的商品及服务税/高速税金额除以4)。不分期支付意味着你必须支付利息。

-你可选择以快捷方式汇付商品及服务税，从而停止计算因费用而招致的商品及服务税。你只需要使用CRA提供的简单公式，计算你所欠的商品及服务税/高级服务税。简而言之，您将汇出的商品及服务税(GST/HST)相当于您销售额的8.8%——在某些情况下，这可能是对您更有利的税收情况。